Cara yang Tidak Konvensional untuk Melihat Pasar Properti

Saya akan membahas cara menarik untuk melihat investasi real estat yang mungkin agak tidak konvensional bagi sebagian besar investor properti.

Beberapa waktu yang lalu, saya menonton video Charlie Munger, yang dikenal sebagai mitra bisnis Warren Buffet dan kutipan terkenalnya "Katakan di mana saya akan mati dan saya akan memastikan saya tidak pergi ke sana. "

Dalam video ini, Charlie yang saat itu berusia 83 tahun, membagikan kebijaksanaan masa hidupnya untuk menjadikannya seorang miliarder dengan sekelompok lulusan universitas yang akan memulai karir mereka.

Ada satu pernyataan khusus yang sangat menarik minat saya; dia berkata, "Anda tidak berhak atas suatu pendapat kecuali jika Anda dapat menyatakan argumen yang menentang pendapat Anda lebih baik jual rumah secara online daripada lawan Anda."

Saya menemukan pernyataan ini cukup mendalam tetapi sangat sulit untuk diterapkan dalam kehidupan nyata, saya pikir saya akan menuangkannya melalui beberapa pendapat yang beredar luas dalam investasi real estat dan melihat bagaimana kelanjutannya.

Sebelum saya berhak atas pendapat tentang "betapa bergunanya pernyataan Charlie", argumen tandingan "betapa tidak berguna" bisa menjadi seperti berikut:

Kita semua berhak atas pendapat kita sendiri tentang apa pun, terlepas dari apakah itu benar atau salah, tidak masalah apa yang dikatakan orang lain.

Kadang-kadang suatu pendapat bisa sepenuhnya salah, tetapi masih bisa diterapkan dalam hidup. "Bumi itu datar dan tenang" adalah contoh yang bagus untuk ini, sama sekali salah, tapi bisa diterapkan! Bukankah lebih tepat untuk berpikir bahwa Anda berjalan di atas permukaan yang datar dan diam daripada bola yang berputar?

Jadi untuk sisa artikel ini, izinkan saya untuk fokus pada betapa bergunanya pernyataan Charlie menurut saya dapat membantu kita sebagai investor real estat.

Apa yang telah saya lakukan adalah, kembali untuk melihat beberapa prinsip investasi real estat yang telah kita terima begitu saja tanpa memeriksa argumen yang berlawanan, kemudian lihat apakah kita dapat belajar sesuatu darinya, dan yang lebih penting melihat apakah kita dapat menemukan investasi peluang yang dilewatkan kebanyakan orang karena mereka gagal melihat sisi lain dari cerita.

Saya menemukan pendapat paling umum tentang investasi real estat adalah: Nilai tanah naik karena persediaannya terbatas, jadi belilah properti di mana persediaan tanah terbatas!

Jika Anda melihat kinerja properti di Australia sejak tahun 1996, pinggiran kota yang mapan dan berkualitas baik semuanya memiliki faktor kelangkaan tanah ini, semuanya berkinerja sangat baik menurut prinsip ini. Misalnya, sementara biaya bangunan meningkat 3-4% setahun mengikuti CPI, nilai tanah telah meningkat sebanyak 12-14% setahun, yang rata-rata tumbuh 10% untuk sebuah properti selama 15 tahun terakhir.

Sangat mudah untuk tidak mempertanyakan sisi berlawanan dari pendapat ini ketika fakta-fakta sangat mendukung argumen ini.

Bagaimana jika kita mengikuti saran Charlie, argumen balasannya bisa seperti: "Nilai tanah turun karena persediaan terbatas, jangan beli properti di mana persediaan tanah terbatas."

Saya harus mengatakan ketika saya pertama kali menulis ini, saya berpikir bahwa ini pasti dianggap gila oleh siapa pun yang memiliki akal sehat dalam industri investasi, ini sama sekali bertentangan dengan apa pun yang telah diberitahukan kepada kami tentang berinvestasi di properti.

Satu-satunya alasan saya tidak berhenti di situ adalah karena Charlie, dia tidak menjadi miliarder dengan menjadi bodoh, dia pasti melihat nilai yang luar biasa dalam latihan argumen tandingan ini untuk menemukan peluang investasi yang terlewatkan oleh kebanyakan orang. Jadi saya 'memaksa' diri saya sendiri untuk melihat dalam situasi apa argumen balasan ini bisa masuk akal.

Yang cukup menarik, tidak butuh waktu lama bagi saya untuk melihat bahwa argumen balasan ini tidak hanya memiliki nilainya, tetapi juga dapat membantu kami menemukan peluang investasi yang terlewatkan oleh sebagian besar investor properti berpengalaman di pasar saat ini.

Biar saya jelaskan.

Jelas terlihat bahwa apresiasi tanah menjadi pendorong utama di balik pertumbuhan harga properti dalam 15 tahun terakhir. Tetapi harga properti pada akhirnya dibatasi oleh berapa banyak pendapatan yang dimiliki orang untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek, terlebih lagi di pasar pinjaman saat ini di mana melepaskan ekuitas tanpa dukungan pendapatan menjadi semakin sulit.

Jadi Anda hampir bisa mengatakan dalam jangka panjang, kita akan melihat sesuatu seperti:

Pertumbuhan Pendapatan = Pertumbuhan Harga Properti (yang dapat dipecah menjadi pertumbuhan harga Tanah & Bangunan)

Jadi jika Pertumbuhan Pendapatan 3%, dan Pertumbuhan Biaya Bangunan 3%, maka Pertumbuhan Harga Tanah juga harus 3% agar rumus ini bekerja dalam jangka panjang. Misalnya

Pertumbuhan Pendapatan (3%) = Pertumbuhan Harga Properti (3%) [Pertumbuhan Harga Tanah (3%) & Pertumbuhan Biaya Bangunan (3%)]

Namun, dalam 15 tahun terakhir, Pertumbuhan Pendapatan kami mengikuti Pertumbuhan Biaya Bangunan, yaitu sekitar CPI (3-4%), tetapi Pertumbuhan Harga Tanah telah 12-14% per tahun. Jadi Anda punya sesuatu seperti:

Pertumbuhan Pendapatan (3%) <Pertumbuhan Harga Properti (10%) [Pertumbuhan Harga Tanah (12%) & Pertumbuhan Biaya Bangunan (3%)]

Anda bisa melihat Pertumbuhan Harga Tanah jauh lebih cepat daripada Pertumbuhan Pendapatan. Ketika investor melihat ke mana harus membeli, mereka membeli di daerah di mana Pertumbuhan Harga Tanah telah mencapai 12% + per tahun, biasanya di pinggiran kota yang sudah mapan di mana persediaan tanah sangat terbatas. Dan itu telah berhasil untuk mereka dalam 15 tahun terakhir (antara 1996 hingga sekarang).

Pertanyaannya adalah, "Berapa lama kesenjangan antara Pertumbuhan Pendapatan dan Pertumbuhan Harga Tanah bertahan tanpa dipaksa untuk memperlambat Pertumbuhan Harga Tanah?"

Grafik harga rumah median Melbourne antara 1978 dan 2009 menunjukkan harga properti tumbuh jauh lebih cepat daripada pendapatan untuk jangka waktu yang lama hingga 1990 (tercermin dari pembayaran kembali hipotek rumah median yang mengambil persentase yang terlalu besar dari pendapatan rata-rata), Pertumbuhan Harga Properti kemudian berhenti sekitar 5 tahun untuk menunggu Pertumbuhan Pendapatan menyusul.

Grafik tersebut menunjukkan fenomena serupa yang membayangi jika Anda mengalihkan perhatian ke tahun 2009.

Jadi saya dapat melihat argumen balasan "Nilai tanah turun karena persediaan terbatas, jangan membeli properti di mana persediaan tanah terbatas" masuk akal ketika faktor Kelangkaan Tanah telah terlalu lama dijual sampai pada titik di mana nilai tanah sangat mahal. Dengan kata lain, Kelangkaan Lahan dapat menjadi alasan utama mengapa investor dapat menghasilkan banyak uang, tetapi juga dapat menjadi alasan utama mengapa investor dapat menghasilkan lebih sedikit uang atau bahkan kehilangan uang.

Sebelum kita semua buru-buru meninggalkan kawasan tradisional dengan pertumbuhan tinggi, kita semua tahu bahwa ada kekurangan pasokan properti dibandingkan dengan permintaan, sehingga harga properti kemungkinan akan terus naik untuk sementara waktu. Daerah pertumbuhan kuat tradisional tidak menjadi daerah pertumbuhan tinggi tanpa alasan.

Setelah periode kinerja yang datar (seperti 1990-1996), mereka akan selalu bangkit kembali dan mempercepat pertumbuhan, jadi menurut saya pribadi mereka akan selalu menjadi area yang baik untuk menyimpan properti Anda untuk jangka panjang.

Pertanyaannya adalah di mana Anda harus menggunakan uang Anda untuk bekerja secara cerdas selama 5-7 tahun ke depan untuk mendapatkan keuntungan terbaik dengan risiko terendah?

Saat ini, jika Anda membeli rumah tua di daerah pertumbuhan tradisional yang kuat dalam jarak 20 km dari CBD di sebagian besar kota besar, Anda diharapkan membayar $ 700k + dengan sewa kotor 2,5-4%. Beberapa dari properti ini hanya bernilai $ 200.000- $ 300.000 kurang dari 10 tahun yang lalu.

Berbeda dengan area ini, Anda masih dapat menemukan harga properti sekitar $ 350rb hingga $ 400rb dalam jarak 20 km dari CBD, apakah itu rumah di beberapa area transisi (area yang di-zonasi ulang untuk perumahan hunian) atau apartemen dengan harga lebih rendah di daerah yang sudah mapan, sewa kotor masih bisa sekitar 4,5-6%, dengan petugas pajak membantu arus kas 5 tahun pertama jika properti tersebut cukup baru.

Mari kita lihat contohnya.

Katakanlah Anda memiliki kapasitas untuk membeli properti investasi senilai hingga $ 800 ribu, gaji Anda $ 100 ribu per tahun, dan Anda dapat meminjam 100% ditambah materai dan biaya dengan tingkat bunga 7,5%, karena Anda memiliki ekuitas dari properti lain.

Mari bandingkan dua kemungkinan opsi berikut menggunakan data Melbourne sebagai contoh:

Pilihan 1:

Jika Anda membeli properti 2 x $ 400rb, dua rumah baru, bangunan $ 200rb dan tanah $ 200k, di pinggiran kota transisi 17 km dari Melbourne CBD.

Sewa kotor yang dapat dicapai saat ini adalah 4,6%, kami dapat mengasumsikan potensi pertumbuhan untuk 5 tahun ke depan adalah 9,4% per tahun (rata-rata Melbourne selama beberapa dekade terakhir) karena harganya yang relatif lebih rendah dibandingkan dengan harga rumah rata-rata Melbourne sebesar $ 550rb dan jaraknya dari CBD.

Jadi 5 tahun kemudian, masing-masing properti ini akan menjadi sekitar $ 627rb.

Pilihan 2:

Jika Anda membeli properti 1 x $ 800rb, sebuah rumah tua 25 tahun, gedung $ 200k dan tanah $ 600k, di pinggiran kota yang mapan & tradisional dengan pertumbuhan tinggi, juga 17 km dari Melbourne CBD.

Sewa kotor yang dapat dicapai saat ini adalah 3,5%, kami dapat mengasumsikan pertumbuhan sedikit lebih rendah pada 6,5% untuk 8 tahun ke depan karena nilai tanah yang relatif meningkat setelah 15 tahun berjalan dengan baik.

Jadi 5 tahun kemudian, properti ini akan menjadi sekitar $ 1,1 juta. (Harap dicatat bahwa rumah $ 1,1 juta di lingkungan yang sama dengan tingkat bunga 7,5%, akan menarik pembayaran hipotek $ 83k per tahun, yang berasal dari pendapatan bersih keluarga setelah pajak.)

Jadi mari kita lihat diagram berikut untuk membandingkan Arus Kas dari dua opsi di atas.

Opsi 1 (2 x $ 400k): $ 75 / minggu atau $ 4k / tahun dari kantong tahun pertama. Total $ 19k dari kantong untuk 5 tahun pertama. (lihat tabel di bawah)

Sekarang - Nilai Properti $ 400.000

Tahun 1 - Nilai Properti $ 437.600, Biaya per minggu untuk menahan $ 75

Tahun 2 - Nilai Properti $ 478.734, Biaya per minggu untuk menahan $ 97

Tahun 3 - Nilai Properti $ 523.735, Biaya per minggu untuk menahan $ 82

Tahun 4 - Nilai Properti $ 572.967, Biaya per minggu untuk menahan $ 65

Tahun 5 - Nilai Properti $ 626,825, Biaya per minggu untuk menahan $ 45

Opsi 2 (1 x $ 800k): $ 489 / minggu atau $ 25k / tahun dari kantong tahun pertama. Total $ 113k dari kantong untuk 5 tahun pertama. (lihat tabel di bawah)

Sekarang - Nilai Properti $ 800.000

Tahun 1 - Nilai Properti $ 852.000, Biaya per minggu untuk menahan $ 489

Tahun 2 - Nilai Properti $ 907.380, Biaya per minggu untuk menahan $ 465

Tahun 3 - Nilai Properti $ 966.360, Biaya per minggu untuk menahan $ 436

Tahun 4 - Nilai Properti $ 1,029 juta, Biaya per minggu untuk menahan $ 405

Tahun 5 - Nilai Properti $ 1,096 juta, Biaya per minggu untuk menahan $ 375

Mari kita bandingkan total uang yang dihasilkan selama periode 5 tahun hanya dengan menggunakan: capital gain + arus kas.

Opsi 1 (2 x $ 400k): Keuntungan Modal ($ 627kx 2 - $ 400kx 2) + Arus Kas (- $ 19kx 2) = $ 416k.

Opsi 2 (1 x $ 800k): Keuntungan Modal ($ 1,1 juta - $ 800k) + Arus Kas (- $ 113k) = $ 187k.

Selain itu, perbedaan bea materai adalah: $ 43rb - $ 7kx 2 = $ 29k.

Jadi Opsi 1 lebih baik daripada Opsi 2 dengan: $ 416k + $ 29k - $ 187k = $ 258k. Ini tidak termasuk dua faktor utama berikut yang mendukung Opsi 1:

Pembiayaan yang lebih mudah: jauh lebih mudah mendapatkan 95% pembiayaan untuk properti senilai $ 400rb, dan hampir tidak mungkin atau terlalu mahal untuk melakukan hal yang sama untuk properti senilai $ 800k. Dengan kata lain, opsi 1 membutuhkan lebih sedikit uang dari Anda!

Risiko yang lebih rendah: risiko properti $ 400k kehilangan nilai $ 100k jauh lebih kecil daripada properti $ 800k dalam kondisi pasar yang panas saat ini. Dengan kata lain, opsi 1 adalah risiko yang lebih rendah untuk uang Anda.

Sebelum saya terburu-buru untuk mengklaim "Opsi 1 lebih baik daripada Opsi 2", saya perlu melihat dalam situasi apa Opsi 2 lebih baik daripada Opsi 1, jika saya mengikuti ajaran Charlie "Anda tidak berhak mendapatkan pendapat kecuali Anda dapat menyatakan argumen melawan pendapat Anda lebih baik daripada lawan Anda. "

Jadi argumen untuk membeli rumah tua dengan harga lebih tinggi di pinggiran kota yang mapan untuk tujuan investasi dalam kondisi pasar saat ini adalah bahwa pinggiran kota yang bagus akan selalu diminati, dan orang kaya menjadi lebih kaya dengan lebih cepat. Seseorang tidak pernah bisa properti hunian hak milik meremehkan potensi jangka panjang dari daerah pinggiran kota yang pertumbuhannya tinggi bahkan ketika mereka mungkin mengalami perlambatan sementara yang disebabkan oleh pertumbuhan yang kuat dalam jangka waktu yang lama. Pinggiran kota ini mungkin 'kalah dalam pertempuran' selama 5-7 tahun ke depan melawan pinggiran kota transisi yang akan datang, tetapi mereka masih memiliki apa yang diperlukan untuk 'memenangkan perang' dalam jangka waktu yang lebih lama.

Dapatkah Anda melihat kekuatan menerapkan ajaran Charlie hanya pada salah satu prinsip investasi properti? Manfaatnya bisa sangat besar ketika kita menerapkan ini ke bidang lain dalam hidup kita, seperti hubungan, pekerjaan, nilai, standar moral dan keyakinan spiritual, itu dapat mengajarkan kita untuk menghindari ideologi ekstrim dan lebih menerima orang yang berbeda dari kita.